近几年老龄化越来越严重，房地产投资商在转变发展方式与经济转型中，也发现了这个文旅缺口，加上国家政策扶持，康养文旅项目越来越热。 大健康、生态家园、田园养生、温泉氧吧......这些热门词汇不时地出现在我们眼前，灌于我们耳中。纷纷投入康养文旅地产项目，但是成功的项目屈指可数，很多项目打着康养的旗号，后期却成了传统的地产物业出售项目。

  造成这样一些问题的原因很多，资金不足、位置欠佳、营销不够等。但归根到底最大的原因还是前期策划定位不准、规划结构设计不清晰。这就好比一个没有精准计划、清晰结构设计的“角本”，是不可能演绎出一部优秀的作品，即使每个“角色”都拿捏有度。也像跑了题的作文，终究得不了高分甚至零分。

  项目不重视或没有正确的康养文旅策划、规划会出现以下几个方法的“致命”的问题。

  有一句俗语，“天下文章一大抄，就看你会抄不会抄” ，这里的“抄”其实指的是借鉴的意思。借鉴与抄袭是那么接近又那么质的不同，成功的项目一定有它自身的特点，与环境协调、达到人们的需求。可以去借鉴它成功的理念、成功的方法、成功的精神。而不能简单抄袭它成功的形式、成功的样子、成功的内容。规划设计讲究因地制宜，简单而无章法的前期策划和规划，势必使项目缺乏市场竞争力，陷入恶性循环之中。目前康养文旅类项目基本可分为三大版块：（1）医养板块；（2）民俗旅游板块；（3）田园体验板块；每个板块子项也基本是当地名人故居、古迹遗址、各种赛事活动、蔬菜果园、茶园采摘等等。项目之间没有差异化，客源去了A项目，就不愿意再去B项目。存在复游率不足，投资愿望不强烈等问题。

  项目另一个问题是资金。资金不足、资金回收期长都可能给项目造成巨大的金钱上的压力。没有前期精准策划定位，差异化的理念支撑，一开始就进行大量资产金额的投入，大兴土建。会让企业非常被动，陷入进退两难的境地。

  前期策划与规划就是对整个项目的统筹安排，是对思路的梳理，是对总体项目把控。忽略前期定位重要性，就会容易陷入某一局部节点，夸大分支作用。造成抓小放大的错误。例如项目主题是大健康加文旅，该项目所属地区有泉水，这个是很好的一个亮点可以融入构思文本中，但如果只着眼于此说“这个水多么好，含多少矿物质，能注册个品牌，可以营销包装出售。”这难道是要搞矿泉水生产基地么？答案显而易见，很明显已经本末倒置。这只是简单举个例子。但国内很多项目都存在这样类似的问题。

  优秀的前期文旅康养策划和规划还能帮企业很好的与政府沟通，应该对社会、对企业负责。前期方案是要认真分析政策导向，满足当地政府要求，符合城市总体设计，注意红线内控制性详细规划的土地用地性质与要求。依据真实的情况、真实资料来做分析。而不可以忽视各类“红线”。根据策划文本需要，搞噱头，不是住宅用地却规划成养老住宅，不是商业用地却设计成商业街等。最后华丽的辞藻、精美的文本却华而不实，浪费人力和物力资源。

  所以说康养、文旅类项目的前期定位是很重要的，优秀的前期策划是可以使该项目避免“同质化”加大吸物化，是成功的开始。是需要投资企业给与足够的重视和投入的。

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